Почему квартира в новостройке может стоить дешевле аналогичной вторички в том же районе?

[Horras]

Здравствуйте. Смотрю на карте Москвы один и тот же район. Новостройка от известного застройщика со сдачей через полгода предлагает однокомнатную квартиру за 12 миллионов рублей. А в панельной пятиэтажке 1980 года постройки прямо через дорогу точно такую же по площади однокомнатную продают за 13,5 миллиона. Как такое возможно? Новое же всегда дороже. Я думал, что за бетонную коробку без отделки переплачивают. В чём здесь подвох? Спасибо.

[Pushkin]

Здравствуйте. Вы столкнулись с одним из самых удивительных парадоксов современного рынка недвижимости Москвы. Интуиция подсказывает, что новое должно быть дороже старого, но на практике с 2024 по 2026 год сложилась обратная ситуация во многих спальных районах столицы. И вот почему это происходит.

Главная причина — это перекос в спросе и предложении. Вторичный рынок сегодня контролируют продавцы, которые покупали квартиры 10-20 лет назад за копейки. Они не горят желанием снижать цену, потому что им самим нужно покупать другое жильё, которое тоже стоит дорого. Они выставляют свои хрущёвки и брежневки по 13,5 миллиона, и висят они годами. Это не реальная рыночная цена, а цена ожидания. Новостройки же продаются застройщиками, которым нужно выполнять план и сдавать дома. Они могут давать скидки, проводить акции, использовать эскроу-счета. Застройщик не ждёт год, он хочет продать сейчас.

Второй фактор — это площадь и планировка. Вы говорите «одинаковые по площади». Но в новостройке однокомнатная квартира может иметь реальную площадь 38 квадратных метров, а в панельной пятиэтажке — 31 квадратный метр. При этом в объявлениях продавцы вторички часто указывают общую площадь с учётом лоджий и подсобных помещений, которые по факту холодные и неотапливаемые. В новостройке же площадь считается строже. Так что на деле та самая вторичка за 13,5 миллиона может оказаться значительно меньше по полезному пространству.

Третий и самый важный парадокс — это скрытые затраты на ремонт. Квартира в панельной пятиэтажке 1980 года требует полной замены электрики, сантехники, окон, дверей, стяжки пола и выравнивания стен. Реальный ремонт под ключ в такой квартире обойдётся в 1,5-2 миллиона рублей. А новостройка продаётся с чистовой отделкой или хотя бы с подготовкой под чистовую. Добавьте к цене вторички стоимость капремонта, и окажется, что новостройка за 12 миллионов на самом деле дешевле на 2-3 миллиона.

И последний парадокс — юридический. Вторичная квартира может иметь прописанных людей, обременения, спорные доли, несовершеннолетних собственников. Каждая такая история увеличивает стоимость сделки и нервы. Новостройка свободна от всего этого. Так что парадокс объясним: дешевле не значит хуже. Просто рынок вторички пока не скорректировался до реалий, а продавцы продолжают верить, что их «жильё у метро» стоит бешеных денег. Не верьте. Покупайте новостройку с умом.